宅地建物取引業者Ａは，造成工事完了前の宅地を自ら売主として売却するため，他の宅地建物取引業者Ｂ （消費税免税業者） にその代理を依頼し，宅地建物取引業者Ｃに１億円で売却する契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。(平成７年・問42)

２．「ＢがＣから契約の締結に関し３００万円の報酬を受け取ったときでも，Ｂは，Ａから６００万円の代理の報酬を受け取ることができる。」

４．「Ａは，Ｃから手付金３，０００万円を受け取るときは，宅地建物取引業法第４１条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。」

【正解：×】

◆重要事項説明−自ら売主の宅建業者，媒介業者とも説明義務

　自ら売主の宅建業者が媒介・代理を他の宅建業者に依頼する場合，重要事項の説明は，自ら売主の宅建業者，媒介・代理の宅建業者とも，しなければなりません(宅建業法35条１項)。

　したがって，Ａは自ら売主として，Ｂは媒介・代理の宅建業者として，重要事項説明の義務を負うので，本肢は誤りです。

２．「ＢがＣから契約の締結に関し３００万円の報酬を受け取ったときでも，Ｂは，Ａから６００万円の代理の報酬を受け取ることができる。」

【正解：×】

◆報酬額の限度−代理

　売買・交換の代理の報酬額は，媒介の場合に基準とする額の２倍を限度として受領することができますが，相手方から報酬を受領する場合でも，依頼主・相手方から受領する報酬の合計は，媒介の場合に一方から受領する基準額の２倍が限度額になります。

　先ず，価額が400万円超のときの速算式を用いて，媒介の場合に基準とする額を計算します。

　１億円×３％＋６万円＝300万円＋６万円＝３０６万円

　〔Ｂは免税事業者ですが，本肢では，みなし仕入れ率(価額の0.025)は考えず，このままにしておきます。〕

　代理はこの２倍以内なので，３０６万円×２＝６１２万円

　依頼主・相手方から受領する報酬の合計はこの６１２万円以内ということになります。

　本肢では，ＢはＣから３００万円の報酬を受領しているので，Ａから受領できる報酬の限度額は３１２万円〔６１２万円−３００万円〕です。

　ＢはＡから６００万円を受領しているので，宅建業法に違反し，本肢は誤りです。

【正解：×】

◆クーリングオフの規定−業者間取引には適用されない

　買主のＣは宅建業者ですから，本問題での取引は宅建業者相互間の取引です。宅建業者相互間の取引には，自ら売主の８種制限は適用されません(宅建業法78条２項)。

　したがって，契約締結場所が事務所等以外であっても，宅建業法第３７条の２のクーリングオフの規定は宅建業者間相互の取引には適用されないので，本肢は誤りです。

４．「Ａは，Ｃから手付金３，０００万円を受け取るときは，宅地建物取引業法第４１条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。」

【正解：○】

◆手付金等の保全措置−業者間取引には適用されない

　手付金等の保全措置の規定〔自ら売主の８種制限の一つ〕も，宅建業者相互間の取引には適用されないので，Ａは，Ｃから手付金３，０００万円を受け取るときに，手付金等の保全措置を講ずる必要はありません。