区分所有建物 （建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。） の売買に際しての，宅地建物取引業法第３５条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(平成２年・問45)

２．「通常の管理費用の額については，区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り，計画的修繕積立金等については，規約等に定めがなく，その案も定まっていないときは，その説明の必要はない。」

４．「建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときは，その規約の内容を説明すれば足り，使用者の氏名及び住所を説明する必要はない。」

　他の法律で見ると，＜区分所有権の目的であるもの＞は，不動産登記法上では，＜区分建物＞という用語が用いられています(不動産登記法２条22号)。

　また，法律用語としての＜区分所有建物＞は，『被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法』（平成７年３月24日法律第43号）にあり，＜専有部分※が属する一棟の建物＞と定義されています(同法２条１項)。

※区分所有法では，＜「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。＞となっています(区分所有法２条３項)。

　出題当時は，『被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法』(平成７年１月17日の阪神・淡路大震災後に制定)は制定されていなかったため，用語としての区分所有建物には注意が必要です。

【正解：×】

◆受託者の氏名・住所

　マンションの一棟の建物及び敷地の管理が委託されているときは，受託者の氏名(法人では，商号または名称)，及び住所(法人では，その主たる事務所の所在地)について説明しなければなりません(宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第７号)。

　また，「委託されている管理の内容」については，３５条の重要事項で説明するべきものとして規定されていません。

　したがって，本肢は誤りです。以下のようにすれば正しい記述になります。

　規則第１６条の２第８号においては、管理の委託を受けている者の氏名及び住所を説明すべき事項としているが、管理を受託している者が、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号）」第４４条の登録を受けている者である場合には、重要事項説明書に氏名とあわせてその者の登録番号を記載し、その旨説明することとする。

また、管理の委託先のほか、管理委託契約の主たる内容もあわせて説明することが望ましい。

２．「通常の管理費用の額については，区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り，計画的修繕積立金等については，規約等に定めがなく，その案も定まっていないときは，その説明の必要はない。」

【正解：○】

◆管理費用，修繕積立金

　マンションの購入後に負担しなければならない，管理費用や修繕積立金については，説明しなければなりません(宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第６号，第７号)。通常はローンも抱えることになるので，購入しようとする人は知っておかないと困るからです。

　ただし，本肢の場合，規約等に定めがなく，その案 (通常は分譲・販売会社などが仮の案として購入者に提示する) も定まっていないので，説明のしようがありません。(このような場合は重要事項として、規約・案ともなければないでその旨を説明する必要があると思われますが，出題当時は○の設定でした。今後，全く同じ文面の選択肢として出題されることはないと思われます。)

　なお，条文としては以下の表現になっています。

　＜当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額＞，

　＜当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積み立てを行う旨の規約の定めがあるときは，その内容及びすでに積み立てられている額＞(規約に類するものや案も含む)

▼＜維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容＞も重要事項として説明することになっています(施行規則16条の２第９号)。

　規則第１６条の２第６号は、いわゆる大規模修繕積立金、計画修繕積立金等の定めに関するものであり、一般の管理費でまかなわれる通常の維持修繕はその対象とはされないこととする。

　また、当該区分所有建物に関し修繕積立金等についての滞納があるときはその額を告げることとする。

　なお、この積立て額は時間の経緯とともに変動するので、できる限り直近の数値（直前の決算期における額等）を時点を明示して記載することとする。

７　管理費用について（規則第１６条の２第７号関係）

　「通常の管理費用」とは、共用部分に係る共益費等に充当するため区分所有者が月々負担する経常的経費をいい、規則第１６条の２第６号の修繕積立金等に充当される経費は含まれないものとする。

　また、管理費用についての滞納があればその額を告げることとする。

　なお、この「管理費用の額」も人件費、諸物価等の変動に伴い変動するものと考えられるので、できる限り直近の数値を時点を明示して記載することとする。

【正解：○】

◆共用部分に関する規約の定め　⇒　案の場合も説明する

　マンションを購入しようとする人にとって，共用部分や専有部分に制限がある場合は知っておく必要があります。制限によっては，購入する意味がない場合もあるからです。⇒　ペットの禁止や住居としての利用に限るとか，後でトラブルの元になるのを防ぐ意味があります。

　このため，共用部分に関する規約の定めや専有部分の用途や利用についての規約による制限があるときには，その案である場合も，重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第２号，第３号)。

　「共用部分に関する規約の定め」には、いわゆる規約共用部分に関する規約の定めのほか、いわゆる法定共用部分であっても規約で確認的に共用部分とする旨の定めがあるときにはその旨を含むものである。

　かっこ書で「その案を含む」としたのは、新規分譲等の場合には、買主に提示されるものが規約の案であることを考慮したものである。

　共用部分に関する規約が長文にわたる場合においては、その要点を記載すれば足りるものとする。

４．「建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときは，その規約の内容を説明すれば足り，使用者の氏名及び住所を説明する必要はない。」

【正解：○】

◆専用使用権

　当該一棟の建物または敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときは，規約に類するものや案である場合でも，重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第４号)。

▼通常の管理費用や計画的な維持修繕の費用の負担を特定の者のみに減免する旨の規約の定め〔規約に類するものや案も含む。〕も，重要事項として説明しなければなりません(施行規則16条の２第５号)。

　規則第１６条の２第４号は、いわゆる専用使用権の設定がなされているものに関するものであり、通常、専用庭、バルコニー等に設定されるものであるが、これらについては、その項目を記載するとともに専用使用料を徴収している場合にあってはその旨及びその帰属先を記載することとする。

　駐車場については特に紛争が多発していることにかんがみ、その「内容」としては、使用し得る者の範囲、使用料の有無、使用料を徴収している場合にあってはその帰属先等を記載することとする。