宅地建物取引業者Ａは，自ら売主として工事完了前のマンションをＢに４，０００万円で売却する契約を締結した。この場合において，次の記述のうち，宅地建物取引業法に違反するものはどれか。(平成２年・問40)

２．「Ａは，宅地建物取引業者でないＢに，宅地建物取引業法第４１条に規定する手付金等の保全措置の概要について，同法第３５条に規定する重要事項として説明したが，同法第３７条に規定する書面には記載しなかった。」

４．「Ａは，宅地建物取引業者でないＢから，手付金として１，０００万円を受領し，その際保険事業者と保証保険契約を締結して，当該保険証券をＢに交付した」

【正解：違反しない】

◆瑕疵担保責任の特約の制限−宅建業者間の取引には適用されない

　宅建業者は，自ら売主として，買主が宅建業者ではない者との売買契約を締結する際に，瑕疵担保責任の期間を少なくとも＜引渡しより２年以上＞としなければなりませんが(宅建業法40条)，自ら売主の８種制限の規定は宅建業者相互間の取引には適用されないので(宅建業法78条２項)，本肢は宅建業法に違反しません。

２．「Ａは，宅地建物取引業者でないＢに，宅地建物取引業法第４１条に規定する手付金等の保全措置の概要について，同法第３５条に規定する重要事項として説明したが，同法第３７条に規定する書面には記載しなかった。」

【正解：違反しない】

◆手付金等の保全措置の概要

　手付金等の保全措置の概要は，３５条に規定する重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条１項９号)が，３７条書面の記載事項にはないので，本肢は宅建業法に違反しません。

▼支払金または預かり金の保全措置等の有無も，重要事項で説明しなければなりません。(宅建業法35条１項10号，施行規則16条の３)。これについても，３７条書面の記載事項にはなっていません。

　⇒　「受領する額が５０万円未満のもの」，「手付金等」，「売主・交換の当事者である宅建業者が登記以後に受領するもの」，「報酬」については，支払金・預り金の保全措置等を講じるかどうかやその概要を重要事項として説明する必要はありません。

【正解：違反しない】

◆損害賠償額の予定等の制限は，宅建業者間の取引には適用されない

　本肢については２つの面で考えられます。

　　まず，第一に，宅建業者は，自ら売主として，買主が宅建業者ではない者との売買契約を締結する際に，債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額が代金の２０％を超える定めをすることはできず，定めたとしても代金の２０％を超える部分について無効になりますが(宅建業法38条)，自ら売主の８種制限の規定は宅建業者相互間の取引には適用されません(宅建業法78条２項)。

　また，宅建業者は，自ら売主として，買主が宅建業者ではない者との売買契約を締結する際に，損害賠償の予定額を定めなかった場合は，実際に生じた損害額を証明すれば，代金の２０％を超える額を請求することができます。

　本肢では宅建業者間の取引なので，自ら売主の８種制限は適用されないということで，宅建業法には違反しないという道筋で考えていいと思います。

４．「Ａは，宅地建物取引業者でないＢから，手付金として１，０００万円を受領し，その際保険事業者と保証保険契約を締結して，当該保険証券をＢに交付した」

【正解：違反する】

◆手付の額の制限

　宅建業者は，自ら売主として，買主が宅建業者ではない者との売買契約を締結して，手付金を受領しようとするときに，手付金等保全措置を講じたとしても，〔完成物件・未完成物件のどちらであっても〕代金の２０％を超える額の手附を受領することはできません(宅建業法39条１項)。

　本肢での手付金１，０００万円は代金４，０００万円の２５％に該当するので，自ら売主の８種制限の規定は宅建業者相互間の取引には適用されないので(宅建業法78条２項)宅建業法に違反します。