Brush Up! 権利の変動篇 借地借家法
借地権の過去問アーカイブス 平成17年・問13 借地権の譲渡
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借地人Ａが、平成１５年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。(平成17年・問13) |
| １．「甲地上のＡ所有の建物が登記されている場合には、ＡがＣと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Ｂの承諾の有無にかかわらず、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。」 |
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２．「Ａが借地権をＣに対して譲渡するに当たり、Ｂに不利になるおそれがないにもかかわらず、Ｂが借地権の譲渡を承諾しない場合には、ＡはＢの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。」 |
| ３．「Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合には、ＡはあらかじめＤの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。」 |
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４．「ＡＢ間の借地契約が専ら事業の用に供する建物 (居住の用に供するものを除く。) の所有を目的とし、かつ、存続期間を２０年とする借地契約である場合には、ＡはＢの承諾の有無にかかわらず、借地権をＣに対して譲渡することができ、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。」 |
【正解】
| １ | ２ | ３ | ４ |
| × | ○ | × | × |
| ●問題文の読解 |
| Ｂ (甲地の所有者) ｜ Ａ (借地人。借地上の建物の譲渡人) ― Ｃ (借地権＋借地上の建物の譲受人) ｜ Ｄ (借地上の建物を賃借している) |
| １．「甲地上のＡ所有の建物が登記されている場合には、ＡがＣと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Ｂの承諾の有無にかかわらず、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。」 |
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【正解：×】 ◆借地上の建物の譲渡と借地権の譲渡 民法では，賃貸人の承諾を得なければ，その賃借権を譲渡したり，又は転貸することはできません。これに違反して第三者に使用収益をさせたときは，賃貸人は賃貸借契約の解除をすることができます(民法612条)。 Ａが賃借権の譲渡についてＢの承諾を得ていない場合，ＡがＣと借地上の建物を譲渡する旨の合意をしたというだけでは，Ｃは甲地の借地権をＢに主張できません。建物が登記されているかどうかには関係ないので，誤りです。 |
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２．「Ａが借地権をＣに対して譲渡するに当たり、Ｂに不利になるおそれがないにもかかわらず、Ｂが借地権の譲渡を承諾しない場合には、ＡはＢの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。」 |
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【正解：○】 ◆地主が借地権の譲渡を承諾しないとき 借地権者が借地上の建物の譲渡に伴って賃借権の譲渡・転貸をしようとする場合に，借地権設定者(土地の所有者)に不利になるおそれがないにもかかわらず，借地権設定者が借地権の譲渡の承諾をしないときには，借地権者は借地権設定者の承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる(借地借家法19条１項)ので，正しい記述です。 |
| ３．「Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合には、ＡはあらかじめＤの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。」 |
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【正解：×】 ◆建物の譲渡をしようとするときに，建物の賃借人の同意は要らない Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合に，借地上の建物と甲地の借地権を第三者Ｃに譲渡しようとするとき，ＡはあらかじめＤの同意を得ておく必要はないので誤りです。 |
| ４．「ＡＢ間の借地契約が専ら事業の用に供する建物 (居住の用に供するものを除く。) の所有を目的とし、かつ、存続期間を２０年とする借地契約である場合には、ＡはＢの承諾の有無にかかわらず、借地権をＣに対して譲渡することができ、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。」 |
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【正解：×】 ◆事業用定期借地権の譲渡 事業用定期借地権であっても，借地権の譲渡には，借地権設定者の承諾が必要なので，誤りです。 ▼事業用定期借地権 (存続期間10年以上50年未満) の設定契約では公正証書によってしなければならない(借地借家法23条３項)。 |