建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(宅建・平成６年・問14)

２．「敷地利用権が数人で有する所有権の場合，区分所有者は，規約に別段の定めがない限り，その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して，処分することができる。」

４．「建物の区分所有等に関する法律第６２条の建替えの決議が集会においてなされた場合，当該決議に賛成しなかった区分所有者も，建替えに参加しなければならない。」改

【正解：×】

◆第三者への対抗要件−共用部分たる旨の登記

　建物の構造上独立した専有部分を，“規約共用部分”とするときは，表題部への「共用部分たる旨の登記」が対抗要件です（第4条2項）。

　しかし，“法定共用部分”（玄関ホール・エレベーター室・非常階段室 など）は，その登記がなくても，第三者に対抗できます（第11条3項）。　

≪共有部分?≫

　通常，基本書・本試験では「共用部分」といわれていますが，本問ではなぜか「共有部分」になっています。 「共有の登記」という言葉が問題文に出てくるためかも。

　しかし，共用部分について、区分所有者全員の「共有の登記」がなされることはありません。

２．「敷地利用権が数人で有する所有権の場合，区分所有者は，規約に別段の定めがない限り，その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して，処分することができる。」

【正解：×】

◆敷地利用権の分離処分

　×　別段の定めがない限り・・・できる。

　○　別段の定めがない限り・・・できない。

【正解：○】

◆規約の設定・変更・廃止

　建物またはその敷地もしくは附属施設の管理または使用に関する事項は規約で定めることができます。(第30条１項)

　“規約の設定，変更又は廃止” は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によります（第31条1項）。

　なお，この定数は，規約によって減ずることはできません。

▼本肢前半の『建物の管理に要する経費の負担については，規約で定めることができ』というのは区分所有法19条を踏まえた表現です。

４．「建物の区分所有等に関する法律第６２条の建替えの決議が集会においてなされた場合，当該決議に賛成しなかった区分所有者も，建替えに参加しなければならない。」改

【正解：×】

◆建替え決議の参加

　建替え決議に賛成しなかった区分所有者は，たとえ建替え決議がされても，その意に反して参加する義務まではありません。

　建替えを実施するのは，管理組合ではなく，建替え参加者等の集団です。(建替え決議に賛成してもその後事情の変更により建替えに参加しない人が出てくる場合もあります。)

　そのため，区分所有法では，建替え決議の成立後，建替え事業に着手する前に，参加するかしないかをはっきりさせて，建替え事業の参加者のみが残っていく仕組みを作りました。

●建替えに参加するかどうかの回答の請求　〔第一段階〕　参加・不参加の特定

　　集会の招集者は，建替え決議が成立した後遅滞なく，賛成しなかった区分所有者〔その承継人も含む〕に対して，建替え決議の内容により建替えに参加するかどうかを回答するように書面で請求しなければなりません。(63条１項)

　・催告を受けた日から２ヵ月以内に参加すると回答　→　以後，賛成者として扱われる。

　〔いったん不参加の回答をしても２ヵ月以内なら撤回することができます。〕

　・催告を受けた日から２ヵ月以内に無回答　→　参加しないものとみなされる。

※賛成しなかった者に回答請求が到達した日は人によって異なる場合があるので注意。

●売渡し請求　　〔第二段階〕　不参加者の排除

　建替えに参加・不参加がはっきりした時点〔上記の回答期間の経過後〕で

　・建替え決議に賛成した各区分所有者，
　“参加する” 旨を回答した区分所有者，
　又は，これらの者の全員の合意により買い受けることができる者として指定された者

は，「賛成しなかった者の区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求できる」とされ（第63条4項），金銭によって解決させて建替え事業の方向に進みます。この売渡し請求権は形成権なので意思表示するだけで行使することができます。〔建替え不参加者は売渡し請求を受けたら応じなければならない。〕

※この売渡し請求権は，上記の回答期間の満了後２ヵ月以内に行使しなければなりません。行使しないでこの期間を過ぎてしまうと，建替え不参加者に任意で売却することを頼み込むしか手はなくなってしまいます。

　ではなぜ区分所有法の建替えの規定が必要なのでしょうか?

　結論から言えば，『区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で決議ができる』ということにあります。

　建替えだけに限らず，一般に区分所有建物の管理運営において区分所有者全員の合意を得るというのは特別な事情でもない限り，難しいものです。

　区分所有法の建替えの規定のメリットは，全員の一致がなくても　(一部反対の人がいてもそれが区分所有者及び議決権の各１/５未満ならば)，区分所有法の規定する手続を踏むことによって建替えの決議を行うことができるというものです。また，区分所有法６２条の建替え決議が行われたならば，決議後は区分所有法の規定どおりに手続を行わなければならないということでもあります。〔再建後の建物の敷地が従前の建物の敷地と一部でも重なっていなければならないという敷地要件も満たさなければなりません。〕

　区分所有法の建替えの規定は，昭和58年法によって初めて取り入れられた規定です。その前の昭和37年法では，建替えの規定はありませんでした。したがって昭和37年法当時に建替えをしようとするときは全員合意でなければ建替えをすることができなかったのです。「１人でも反対者がいればどんなに建替えを必要としている事情があっても建替えできない」という局面を打開する措置が望まれていました。

　法の規定如何にかかわらず建替え事業は本来全員一致して行うのが理想ですが，その実現が困難な以上，特別法で全員の合意がなくても決議できるとすれば，不合理な状態を解消することができます。区分所有法６２条の建替えの規定はこのために作られたものでした。

　⇒　その後，建替えについてまた別の措置が必要とされるようになってきました。それが団地内の区分所有建物を建替える場合です。これについては平成14年法で新たに規定が設けられました。