不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。(平成17年・問29)

２．「資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。」

４．「収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ (Discounted Cash Flow) 法とがあるが、証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。」

【正解：○】

◆正常価格

　不動産の鑑定評価によって求める価格は，基本的には正常価格であるが，鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格，特定価格又は特殊価格を求める場合がある(第５章・鑑定評価の基本事項，第３節・鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定，I 価格)。

　なお，正常価格についての記述も正しい。

２．「資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。」

【正解：○】

◆特定価格

　特定価格とは，市場性を有する不動産について，法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で，正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

　不動産鑑定評価基準では，特定価格を求める場合として，資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で，投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合を例示しているので正しい(第５章・鑑定評価の基本事項，第３節・鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定，I 価格，３特定価格)。

【正解：×】

◆取引事例−地域要因

　取引事例比較法での取引事例は，原則として，近隣地域又は同一需給圏内の類似地域における不動産に係るもののうちから選択する (このほか，近隣地域の周辺の地域の不動産や同一需給圏内の代替競争不動産から選択する場合もある。) が，選択要件の一つとして，地域要因の比較や個別的要因の比較が可能であるものでなければならないので，誤りである(第７章・鑑定評価の方式，第１節・価格を求める鑑定評価の手法，III 取引事例比較法，２適用方法(1)事例の収集及び選択)。

４．「収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ (Discounted Cash Flow) 法とがあるが、証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。」

【正解：○】

◆ＤＣＦ法

　収益還元法では，収益価格を求める方法として直接還元法とＤＣＦ法があるが， 証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。(各論・第３章第４節 ＤＣＦ法の適用等)

▼ＤＣＦ法と併せて直接還元法を適用して、検証を行うのが適切である、とされている。